Bayonne et Anglet, deux marchés locatifs qui résistent

Entre le Pays Basque et le sud des Landes, Bayonne et Anglet continuent d’attirer les investisseurs à la recherche de rendement locatif et de valorisation à long terme. Proximité de la côte, dynamisme démographique, tension locative sur les petites surfaces et forte attractivité touristique : ces deux communes conservent des fondamentaux solides pour 2026, malgré un contexte de taux de crédit plus élevé qu’il y a deux ans.

Mais investir dans l’immobilier locatif ne s’improvise plus. Entre la fiscalité qui évolue, les nouvelles obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) et des conditions de financement moins généreuses, un projet mal préparé peut rapidement perdre en rentabilité. Voici ce qu’il faut avoir en tête avant de se lancer.

Ce qui change en 2026 pour les propriétaires bailleurs

Depuis 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée à l’année. L’échéance suivante concerne les logements classés F, qui seront à leur tour interdits à la location en 2028. Au 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a par ailleurs été ajusté : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui permet à un grand nombre de logements chauffés à l’électricité de sortir de la catégorie des passoires thermiques sans travaux.

Autre point de vigilance : les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer, ni entre deux locataires, ni au renouvellement du bail. Pour tout achat destiné à la location à Bayonne ou à Anglet, le DPE doit donc être vérifié en amont et intégré au calcul de rentabilité, travaux de rénovation énergétique compris si nécessaire.

LMNP en 2026 : ce qui a changé et ce qui reste stable

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste un outil largement utilisé par les investisseurs locatifs, mais plusieurs paramètres ont évolué depuis 2025 et méritent d’être connus avant tout projet.

L’amortissement du bien reste possible et n’a pas été plafonné en 2026. En revanche, depuis janvier 2025, les amortissements déduits pendant la durée de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente mécaniquement la fiscalité de sortie pour les biens en LMNP classique (les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent exonérées de cette règle).

Le régime micro-BIC applicable aux locations meublées de tourisme non classées a lui aussi été durci : le plafond de recettes est passé de 77 700 € à 15 000 €, et l’abattement forfaitaire de 71 % à 30 %. Au-delà de ce plafond, le bailleur bascule obligatoirement au régime réel, avec une comptabilité complète. Les meublés de tourisme classés et les locations meublées longue durée classiques conservent en revanche un plafond à 83 600 € et un abattement de 50 %. Enfin, les prélèvements sociaux applicables aux revenus BIC passent de 17,2 % à 18,6 % en 2026.

Ces évolutions ne rendent pas le LMNP inintéressant, mais elles changent l’équation économique selon le type de bien et le mode d’exploitation envisagé (location longue durée classique, meublé de tourisme classé ou non classé). Le choix du régime fiscal doit désormais se faire au cas par cas, en fonction du profil de l’investisseur et de la nature du bien visé à Bayonne ou à Anglet.

Financement : des taux en légère hausse, un dossier à mieux préparer

Après une période de détente, les taux de crédit immobilier sont repartis à la hausse à la rentrée 2026, portés notamment par la remontée du taux des obligations d’État françaises à 10 ans au-dessus de 4 %. Les banques continuent de prêter et de se positionner sur les meilleurs dossiers, mais elles réduisent les marges de négociation qu’elles pouvaient encore accorder il y a un an.

Dans ce contexte, la qualité du montage du dossier de financement (apport, taux d’endettement, reste à vivre, choix de l’assurance emprunteur, arbitrage entre durée et mensualité) pèse davantage sur la rentabilité finale du projet qu’auparavant. Un projet locatif à Bayonne ou à Anglet doit intégrer ce paramètre dès le calcul de rendement prévisionnel, et pas seulement au moment de solliciter la banque.

Pourquoi se faire accompagner avant d’investir

Un investissement locatif touche à la fois la fiscalité, le financement, la structure de détention (nom propre, SCI, LMNP) et l’équilibre global du patrimoine de l’investisseur. C’est précisément le rôle d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant : ne pas raisonner uniquement sur un bien pris isolément, mais sur la cohérence du projet avec la situation patrimoniale, fiscale et familiale de chaque client.

Chez JBL Patrimoine, cet accompagnement commence toujours par un audit patrimonial gratuit, qui permet de faire un point complet sur la situation avant toute recommandation. Ce n’est qu’à l’issue de cette première étape que des préconisations et une stratégie d’investissement personnalisées sont construites, en fonction des objectifs propres à chaque client : recherche de revenus complémentaires, constitution de patrimoine, transmission, ou optimisation fiscale.

Basé à Bayonne, JBL Patrimoine accompagne des clients sur l’ensemble du Pays Basque, y compris à Anglet, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, ainsi que dans les Landes et à distance partout en France.

En résumé

Bayonne et Anglet restent des marchés porteurs pour l’investissement locatif en 2026, mais la fiscalité (LMNP, micro-BIC, prélèvements sociaux), les nouvelles obligations liées au DPE et la remontée des taux de crédit imposent une préparation plus rigoureuse qu’il y a quelques années. Un audit patrimonial gratuit est le point de départ le plus sûr pour évaluer la faisabilité d’un projet et construire une stratégie adaptée à sa situation.