Un contexte de taux moins favorable qu’il y a un an

En cette rentrée 2026, le crédit immobilier redevient un sujet d’attention pour les emprunteurs. Après plusieurs mois de stabilité, les taux moyens sont repartis à la hausse en septembre : autour de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans, selon les derniers barèmes des courtiers. Cette remontée, modérée mais réelle, s’explique notamment par la hausse de l’OAT à 10 ans, la référence que suivent les banques pour construire leurs grilles tarifaires, revenue au-dessus de 4 % pour la première fois depuis 2009.

Les banques continuent de prêter, mais elles resserrent leurs marges de négociation, en particulier pour les dossiers jugés moyens. Dans ce contexte, la qualité de présentation d’un dossier de financement fait une différence concrète sur le taux obtenu, sur les conditions d’assurance emprunteur et, parfois, sur la faisabilité même du projet.

Les règles HCSF en 2026 : ce qui encadre votre capacité d’emprunt

Depuis plusieurs années, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose un cadre strict aux établissements bancaires, reconduit sans assouplissement en 2026 :

Un taux d’endettement plafonné à 35 %, assurance emprunteur comprise, calculé sur l’ensemble des mensualités de crédit rapportées aux revenus nets mensuels.

Une durée de prêt limitée à 25 ans pour l’achat dans l’ancien, le neuf livré ou l’investissement locatif, portée à 27 ans pour les achats en VEFA ou les constructions, différé d’amortissement inclus.

Les banques disposent toutefois d’une marge de dérogation : elles peuvent s’écarter de ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, avec une priorité donnée à l’achat de résidence principale (80 % de cette marge, dont 30 % minimum réservés aux primo-accédants), le solde étant réservé à l’investissement locatif ou à la résidence secondaire. Dans les faits, un taux d’endettement de 36 à 38 % peut être accepté si le reste à vivre du foyer est jugé suffisant. C’est précisément sur ce type de marge d’appréciation qu’un dossier bien construit peut faire basculer une décision.

Ce que change un conseiller en gestion de patrimoine dans le montage du dossier

Un courtier négocie un taux. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant regarde le financement comme une pièce d’un ensemble plus large : votre fiscalité, votre épargne disponible, votre régime matrimonial, vos projets à 5 ou 10 ans. Cette vision globale change concrètement la façon dont un dossier est monté.

Trois leviers reviennent souvent dans les dossiers de nos clients à Bayonne et au Pays Basque : l’arbitrage entre apport personnel et conservation d’épargne de précaution ou financière (un apport plus faible mais un dossier mieux structuré sur les autres critères peut parfois être préférable à un apport maximal qui fragilise la trésorerie) ; le choix entre assurance emprunteur du groupe bancaire et délégation d’assurance, qui peut réduire sensiblement le coût total du crédit sur la durée ; et l’articulation entre le nouveau crédit et les crédits ou charges existants, pour rester sous le seuil des 35 % sans renoncer au projet.

Ce travail suppose de connaître précisément votre situation patrimoniale dans son ensemble, pas seulement le projet immobilier isolé — c’est le rôle du conseiller, distinct de celui du banquier ou du courtier qui n’interviennent, eux, que sur le crédit.

L’audit patrimonial gratuit, point de départ d’un dossier de financement solide

Chez JBL Patrimoine, tout accompagnement démarre par un audit patrimonial gratuit, sans engagement, d’environ 1h30. Cette étape permet de dresser une vue d’ensemble de votre endettement existant, de votre fiscalité et de vos objectifs avant même d’aborder la question du financement d’un nouveau projet. C’est une différence importante avec une simple simulation de prêt : l’audit gratuit intègre le financement dans une analyse patrimoniale complète, ce qui permet ensuite de construire des préconisations et une stratégie réellement personnalisées, adaptées à votre situation et à vos objectifs propres — et non un montage standard reproduit d’un dossier à l’autre.

Pour un projet immobilier locatif à Bayonne ou en Pays Basque par exemple, cette approche permet d’anticiper l’impact du crédit sur votre taux d’endettement global, mais aussi sur votre fiscalité future, avant même de démarrer les démarches auprès des banques. Nous détaillons cette logique dans notre article sur l’audit patrimonial gratuit à Bayonne et le déroulement du premier rendez-vous.

Anticiper plutôt que subir la hausse des taux

Dans un contexte où chaque dixième de point compte davantage qu’il y a un an, mieux vaut aborder un projet de financement avec une vision claire de sa capacité d’emprunt réelle, de ses marges de négociation et de la place que ce crédit occupe dans l’ensemble de son patrimoine. C’est l’objet de l’accompagnement proposé par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant : replacer chaque décision de financement dans une stratégie de plus long terme, plutôt que de la traiter comme une opération isolée.

Si vous avez un projet de financement à Bayonne, dans les Landes ou au Pays Basque, un premier échange gratuit permet de faire le point sur votre situation avant toute démarche auprès des banques.